Nákup a prodej realit Šumperk

Seznámení se s Vaší nemovitostí, zjištění Vašich potřeb, tj. jak, do kdy potřebujete nemovitost prodat, Vaše požadavky, specifika k procesu prodeje a další. Z mé strany se dozvíte: krátké představení, informace jak celý proces prodeje probíhá, co je potřeba před zahájením prodeje udělat, podmínky spolupráce a jaké jsou.

PODPIS ZPROSTŘEDKOVATELSKÉ SMLOUVY / PODPIS DOHODY O POSKYTOVÁNÍ REAL. SLUŽEB
K zahájení prodeje je potřeba Váš písemný souhlas. Dále bude nemovitost odborně nafocena, vyměřena pro nákres půdorysu a případně natočena video prohlídka. Majitel poskytne k náhledu všechny potřebné dokumenty jako předpis záloh, nabývací titul k nemovitosti a další.

Prodávají se emoce. Prvním krokem k úspěšnému prodeji je skvělá prezentace. Pomocí homestagingu – připravením nemovitosti na prodej, profi videí a 3D vizualizací a fotografií vytvoříme pozitivní dojem a atmosféru. Vytvoříme vizualizaci a 3D plánky nemovitosti, aby si zájemci udělali lepší představu zda je to to, co chtějí. Natočíme profesionálně video prohlídku VAŠÍ nemovitosti, kterou budeme s Vašim souhlasem prezentovat na realitních serverech a sociálních sítích jako je YOUTUBE, FACEBOOK A INTAGRAM. Sociální sítě hýbou světem a proto vytvoříme pro efektivnější prodej placenou propagaci na Facebooku a zacílíme reklamu na tu správnou cílovou skupinu. S Vašim svolením můžeme na nemovitost umístit prodejní banner, který pomáhá k lepšímu označení nemovitost v dané lokalitě.

Prohlídku vede vždy makléř a přímá účast majitele u prohlídky není nutná, ale je samozřejmě vítána. Zásadní věcí je práce s poptávajícími klienty, u kterých si ověřujeme bonitu a způsob možnosti nákupu poptávané nemovitosti. Seznámení zájemce s nemovitostí včetně předání prezentace a nutných písemností. Na každé prohlídce je sepsán protokol o prohlídce a je k dispozici majiteli nemovitosti. Pokud zájemce neplatí v hotovosti -zajištění financování prostřednictvím hypotečního úvěru Pokud chce zájemce financovat nákup jinak (např. prodej jeho vlastní nemovitosti) – zajistíme.

Složením určité částky dochází k zarezervování nemovitosti ve prospěch kupujícího. Nemovitost už není dalším zájemcům prezentována. Rezervační poplatek je možný vybírat maximálně ve výši provize RK. V případě propadnutí rezervace, je poplatek vypořádám mezi RK a majitele nemovitosti dle dohody o poskytování realitních služeb.

Zajištění přípravy standardní smluvní dokumentace nezbytné pro realizaci obchodu (tedy smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kupní, návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu); smlouvu o úschově peněžních prostředků připravuje a samotnou úschovu kupní ceny realizuje vždy pouze banka nebo certifikovaná advokátní kancelář, která se zavázala dodržovat pravidla RE/MAX platná pro úschovu kupních cen a manipulaci s prostředky klientů RE/MAX.

Právní servis zahrnuje:

1. Příprava a podpis kupní/budoucí kupní smlouvy (Dohoda o převodu členských práv u družstevních bytů).
2. Příprava a podpis Dohody o finančním vypořádání.
3. Zajištění advokátní úschovy (případně notářské či bankovní – tu si klient hradí sám)
4. Ověření podpisů na příslušných dokumentech a zápis do advokátní knihy
5. Příprava a podání Návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad
6. Případně zajištění dalších potřebných dokumentů dle potřeby klienta.

V případě, že kupující využívá k financování nemovitosti hypotéční úvěr, musí se v bance zajistit smlouva úvěrová, zástavní, návrh na vklad. Banka vypracuje odhad nemovitosti pro své účely. Celý proces se rozšiřuje o podpis zástavní smlouvy a vkladu potřebných dokumentů hypotéky se týkajících na katastrální úřad, dále zpětné předložení bance atd.

Za určitých podmínek, kdy družstevní byt lze do roka (někdy dvou) převést do osobního vlastnictví, je možné využít k financování hypoteční úvěr. Je potřeba doložit písemné potvrzení družstva, kdy k převodu bytu do OV dojde a že s tím souhlasí. Podmínky financování bývají však horší než u bytů v osobním vlastnictví. Na druhé straně není třeba platit daň z převodu nemovitosti a z celého procesu prodeje jsou vynechány části týkající se převodu na katastru, což může vést k mnohem rychlejšímu průběhu. Kupní smlouvě se zde říká Dohoda o převodu členských práv.

Katastr nemovitostí je veřejný registr, ve kterém se evidují nemovitosti a právní vztahy k nim. Poté co dojde k podání návrhů na vklad daných práv (zástavní či vlastnické) bude založeno řízení. Katastrální zákon rozlišuje tyto typy zápisu a to: Vklad: změny práv ze smluv se zapisují vkladem, zamýšlené účinky nastávají na základě rozhodnutí katastrálního úřadu s účinky zpětně ke dni podání návrhu. Záznam: jedná se o vyznačení změn, které již jsou platné a účinné Poznámka: takto se do katastru vyznačují některé další skutečnosti, které by mohly mít za následek změnu evidovaných práv Plomba: důležitý typ zápisu, který nám dává informaci o tom, že na listu vlastnictví (LV) probíhá řízení, které by mohlo vést ke změně právního stavu. Tuto informaci katastr zapíše nejpozději následující den po doručení listiny. Nemovitosti s plombou nejsou zablokovány a lze je převádět, jde o informaci, že na LV dané nemovitosti, se právě něco děje. Po provedení vkladu probíhá 20-ti denní lhůta „nečinnosti“ Během této doby katastr písemně vyrozumí majitele nemovitosti, že na nemovitosti byl proveden vklad. Majitel na toto oznámení avšak nijak nereaguje.

Vklad do katastru trvá zpravidla 30 dní. Probíhá v následujících krocích:

1. Založení řízení
2. Zaplombování
3. Předání ke zpracování
4. Předání vkladu k aktualizaci
5. Změny navrženy Odsouhlasení budoucího stavu
6. Provedení vkladu Vypravení spisu
7. Ukončení řízení

Po provedení zápisu vkladu vlastnického práva nového majitele dochází k vyplacení kupní ceny z advokátní úschovy na účet klienta, není –li dohodnuto v Kupní smlouvě jinak. Pokud na nemovitosti vázne při koupi zástava (dnes je takto zatíženo 80% bytů, které vlastníci financovali prostřednictvím hypotečního úvěru), vyplácí se finance až po jejím odstranění, nebo se aspoň na její odstranění částečně vážou.

Nyní je potřeba nemovitost předat kupujícímu a to ve lhůtě, která byla v kupní smlouvě domluvena. To bude provedeno na základě předávacího protokolu. K tomu se váže:

1. Zjištění a zápis stavů vody, elektřiny a plynu
2. Zjištění případných závad a stavu nemovitosti
3. Převedení elektřiny a plynu na nového majitele
4. Předání všech klíčů či čipů od nemovitosti a jejího příslušenství (sklep, garáž)
5. Předání dokumentů (manuály, záruční listy apod.)

Nový vlastník se musí sám přihlásit k dani z nemovitosti u příslušného finančního úřadu a prodávající naopak zase odhlásit. I na to je potřeba pamatovat.

Provize, tedy odměna realitní kanceláři za zprostředkování prodeje, je určena procentuálně většinou 4% – 5% bez DPH z konečné prodejní ceny. Tato částka se může lišit v případě, že prodáváte nemovitost, kdy její cena nedosahuje hodnoty alespoň 1.000.000,- Kč. Tady je vždy potřeba dohodnout dané podmínky individuálně, a to především vůči očekávanému servisu pro prodávajícího. U pronájmu nemovitostí si účtuji provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu bez DPH.